మహా నగరంలో మాయగాండ్లు - ఇండ్లు కొన్న వారికి చుక్కలు చూపిస్తున్న బిల్డర్లు

 రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో లోపించిన పారదర్శకత

ఇండ్లు కొనుగోలు చేసి ఇరుక్కు పోతున్నారు

సరైన అనుమతులు లేకుండానే విక్రయాలు

కోర్టు కేసుల కారణంగా రిజిస్ట్రేషన్లు కాక సమస్యలు

ప్రభుత్వం నియంత్రణ లేక నష్ట పోతున్న కొనుగోలు దారులు

సామాన్యులకు అర్దం కాని మతలబులు ఎన్నో

మహా నగరంలో ఇండ్ల మాయా జాలం సామాన్యులకు వణుకు పుట్టిస్తోంది. ఓ ఇంటి వాడు కావాలనే జీవిత కాల కోరికతో   ఉన్న ఆస్తులు తెగనమ్మి అప్పులు చేసి డబ్బుల సంచితో హైదరాబాద్ లో అడుగు పెట్టే వారు ఆరి గోస పడాల్సిన పరిస్థితులు దాపురించాయి.   అడుగడుగునా మోసగాళ్లు తిష్ట వేసి మాయ మాటలతో ఇండ్లను అంట కట్టి  అందిన కాడికి దోచుకుంటు చుక్కలు చూపిస్తున్నారు. డబ్బులు బిల్డర్లకు ఇచ్చి నష్ట పోతున్నారు.తీరా కొనుగోలు చేసిన తర్వాత  వివాదాలు అంటూ, కోర్టు కేసులు అంటూ తిప్పుతున్నారు. 

ఇండ్లు కొనుగోలు చేసిన  వారికి అనేక సమస్యలు వచ్చి పడి డబ్బులు నష్ట పోయి లబో దిబో మంటున్నారు. సరైన అనుమతులు లేకుండానే ఇండ్లు నిర్మించి కొనుగోలు దారులకు అంటగడుతున్నారు. మహా నగరంలో  ఆరు లక్షల ఫ్లాట్స్ కు సరియైన అనుమతులు లేవు అని సమాచారం. అవి కొంటే బీఆర్ఎస్ తీసుకోవాల్సిన అవసరం ఏర్పడుతుంది. ఇవి చాలా మటుకు రెండంతస్తుల వరకు పరిమితులు తీసుకొని ఆ తర్వాత మూడు నాలుగు ఐదు ఆరు అంతస్తులలో కట్టబడ్డటువంటి ఫ్లాట్స్. అవి కొనాల వద్ద అనే సమస్య ఉంది. కొంటె కొంత అదనపు ఫైన్ వేసి క్రమబద్ధీకరణం చేస్తారా లేక పోతే కూలగొడతారా. చాలామంది అలాంటి ఫ్లాట్స్ కొనేందుకు ముందుకు రావడం లేదు. కొందరు ధైర్యం చేసి కొంటున్నా  వారు ఆ ఇంట్లో ఉన్నంత సేపు ఏదో బెరకు వాళ్ళని వెంటాడుతూనే ఉంటుంది. ఎందుకంటే ముందు ముందు ప్రభుత్వం వాటిని క్రమబద్ధీకరించేందుకు ప్రతి చదరపు అడుగుకి ఎంత వసూలు చేస్తుందోనని అది భరించగలమా లేమా అసలు క్రమబద్దీకరిస్తారా లేక ఆ బిల్డింగుల్ని కూలగొడతారా అనేటువంటి అనుమానాలతో బ్రతకావాల్సి వస్తుంది. ఇదంతా ఇంటి కోసం అదీ కోట్లు పెట్టిన తర్వాత ఎదురవుతున్న సమస్య. 

ఇది ఏ విధంగా పరిష్కరించుకోవాలి అని విచారణ చేస్తే ఇప్పుడు దీనికి పరిష్కారం రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఇంత వరకు స్పష్టత నివ్వలేదు.  బిఆర్ఎస్ విషయంలో వాజ్యం కోర్టు పరిధిలో ఉందంటున్నారు. మరి లక్షలు పెట్టి అపార్ట్మెంట్ కొను క్కునే  వాళ్ళు ఎంతో రిస్క్ తీసుకొని కొనాల్సి వస్తుంది. ఈ పరిస్థితులలో కనీసం ప్రభుత్వం ఏ ప్రాంతాలలో ఉన్న అపార్ట్మెంట్లకు ఎంత బీఆర్ఎస్ రుసుము ఎంత వరకు విధిస్తారో ముందు చెప్తే దాన్ని ముందే లెక్క వేసుకుని అంత తగ్గించుకొని ఆ రుసుము కట్టేందుకు సిద్ధమై కాని కొనుక్కుంటారు. ఆ విధంగా రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి రిజిస్ట్రేషన్ ఆదాయం కూడా పెరిగే అవకాశాలుంటాయి. 

ఇంకా కొన్ని ప్రాంతాలలో  బహుళ అంతస్థుల భారి భవణాలు నిర్మించారు.  వాటిలో ఫ్లాట్స్ కూడా చాలామంది కొనుక్కున్నారు. అందులో సంవత్సరాల తరబడి నివసిస్తున్నారు. కానీ ఈ మధ్యకాలంలో ఏవో కొన్ని తగాదాల వల్ల ఆ బిల్డింగులు ఉన్న సర్వే నెంబర్ల విషయంలో వివాదాలు వచ్చి కోర్టు ఆ సర్వే నెంబర్లపై సర్వే నెంబర్లలో ఉన్న స్థలాలు కాని  బిల్డింగ్ లో ఉన్న ఫ్లాట్స్  రిజిస్ట్రేషన్ కాకుండా నిషేధం విధించింది.  ప్లాట్స్ కొన్నవాళ్లు, ఆ ప్లాట్స్ కొన్న వాళ్ళ నుండి  కొనుక్కో దలుచుకున్న వాళ్ళ పరిస్థితి ఏమిటనేది ప్రశ్నార్దకంగా మారింది.  లక్షలలో రిజిస్ట్రేషన్ వసూలు చేసినటు వంటి ప్రభుత్వాలు మరి సామాన్య ప్రజలను ఇక్కట్లు పెట్టడం భావ్యం కాదు. అలాంటి ప్లాట్లు లేక బిల్డింగులు త్వరగా క్రమబద్ధీకరించాలి. అత్యంత సమర్థమైనటువంటి పేరు తెచ్చుకున్న టిఆర్ఎస్ ప్రభుత్వం ఈ సమస్యల్ని పరిష్కరించ లేక పోవడం శోచనీయం. 

మొన్న ఈ మధ్య ఫ్లాట్ కొనుగోలు విషయంలో ఒక చిత్రమైన సమస్య ఎదురయింది. ఒకరు అన్ని పరిమితులు ఉన్నటువంటి బిల్డింగులో ఫ్లాట్ కొనుక్కుందామనుకున్నాడు. అడ్వాన్స్ ఇచ్చాడు. అది కూడా లక్షలలో. తీరా రిజిస్ట్రేషన్ కి వెళితే  ఆ ఫ్లాట్ రిజిస్ట్రేషన్ పై నిషేధం ఉందని చెప్పారు. ఇప్పుడు ఆ అమ్మకంందారు ఆ డబ్బులు ఇవ్వడు. ఎంతో కష్టపడి ఎన్నో సంవత్సరాలు కూడా పెట్టుకున్న అతని కష్టార్జితమైన డబ్బు ఇప్పుడు అమ్మకం దారు దగ్గర ఇరుక్కుపోయింది. డబ్బు అడిగితే రిజిస్ట్రేషన్ పై నిషేధం ఎత్తిన తర్వాత రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తాను అంటాడు. ఆ ఫ్లాట్ ఉన్న స్థలం ప్రస్తుతం కోర్టు కేసులో ఉంది. అది ఎప్పుడు తేలాలి. కొనుగోలుదారు ఒక ఇంటి వాడు కావాలనుకున్నటువంటి సుదీర్ఘ ఆకాంక్ష ఎప్పుడు తీరాలి. దీనికి బాధ్యులు ఎవరు? ఇలాంటి అమాయకులు ఎంతో మంది బలి అవుతున్నారు.

ఈ రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో ఇంకొక సమస్య కూడా ఉంది. ఇదివరకు గ్రామాలుగా ఉన్నటువంటి ప్రాంతాలు ఇప్పుడు మున్సిపాల్టీలుగా  మారాయి. గ్రామాలుగా ఉన్నప్పుడు గ్రామపంచాయతీ అనుములతో  కట్టిన బిల్డింగులు మున్సిపాలిటీ వాళ్లు క్రమబద్దీకరించాలి. అవి చేయడం లేదు. అవి కొనాలా వద్దా ఒకవేళ కొంటే క్రమ బద్దీకరణకు అదనంగా ఎంత డబ్బు చెల్లించుకోవాల్సి వస్తుందో తెలియదు. ఇలాంటి పరిస్థితులలో గ్రామ పంచాయతీ పరిమితులు ఉన్నటు వంటి ఇల్లు అమ్మకం దారులకు అమ్మడం కష్ట మవుతుంది. కొనుగోదారులకు కొనాల వద్ద అని అనుమానాలు వస్తున్నాయి. ఇవి ఎవరు తీర్చాలి?

 చదువుల కోసం ఇంకేదైనా కారణం చేతను పల్లెటూరులు, చిన్న పట్టణాల నుండి నగరానికి వద్దాం అనుకునే చాలామంది కూడా ఇలాంటి పరిస్థితుల వల్ల కొనుగోలు చేయాలా వద్దా అని సంకోచ పడుతున్నారు. కొందరైతే వారి స్వస్థలలో గ్రామాలలో ఇండ్లు ఆస్తులు అమ్ముకొని డబ్బులు చేత పట్టుకొని ఇక్కడికి వచ్చేసి మోసపోయిన వాళ్లు కూడా ఉన్నారు. కొందరు వేళల్లో అయితే కొందరు లక్షలలో మోసపోతున్నారు. ఈ క్లిష్టమైన పరిస్థితులు కొనుగోలు విషయంలో ఎవరికీ సరైన అవగాహన ఉండడం లేదు. బ్రోకర్లు విషయాలన్నిటిని సంపూర్ణంగా చెప్పారు. నగరంలో ఇల్లు వెతుక్కోవడం గానీ కొనుక్కోవడం గానీ తదితర విషయాలు తెలుసుకోవడంలో బ్రోకర్ల సహాయం అనివార్యం అయిపోయింది. కానీ ఈ బ్రోకర్లు వారి కమిషన్ల కోసం కొన్ని విషయాలు దాస్తారు. ఆ విధంగా చాలామంది అడ్వాన్స్ ఇచ్చి చివరికి మోసపోతున్నారు

పెద్ద పెద్ద గేటెడ్ కమ్యూనిటీలలో ముందే డబ్బు వసూలు చేసుకుంటున్నారు. అక్కడ ఇంటికి కట్టవలసిన డబ్బు ముఖ్యంగా రెండు రకాలుగా తీసుకుంటారు. 20 శాతం ముందు కట్టించుకొని 80% బ్యాంకు లోను ద్వారా కట్టడానికి అవకాశముంటుంది బిల్డింగులు కట్టిన స్థాయిని బట్టి ఆ బ్యాంకు నుండి డబ్బులు వీరికి ఇవ్వడం జరుగుతుంది. కొందరు ఇంకొక పద్ధతి ప్రకారం మొత్తం ముందే కట్టించుకుని తక్కువ ధరకు కొంత డిస్కౌంట్ ఇచ్చేసి 5 6 సంవత్సరాల తర్వాత కూడా బిల్డింగులను ఇస్తున్నారు. కొందరు ఈ ఒప్పుకున్న సమయానికి బిల్డింగులు అందజేస్తున్నారు. కొందరు ఇవ్వడం జరగడం లేదు. దాంతో డబ్బులు ఇరుక్కుపోయి అటు వేరే కొనుక్కోలేక ఈ డబ్బులు కట్టించుకున్న సంస్థలు ఇండ్లను కట్టక కొనుగోలు దారులను నానా అవస్థలు పాలు చేస్తున్నారు. దీని మీద కూడా ప్రభుత్వం దృష్టి పెట్టవలసిన అవసరం ఉంది. కేంద్ర ప్రభుత్వం ఈ మధ్యలో ఇలాంటి కొనుగోలు దారుల రక్షణ నిమిత్తం ఒక చట్టం కూడా తీసుకు వచ్చింది. ఎవరైతే డబ్బులు కట్టించుకొని సరైన సమయానికి ఇళ్లను ఇవ్వకపోతే వారు ప్రతినెల కట్టిన సొమ్ముపై వడ్డీ కట్టివ్వాలని. కానీ పెద్ద పెద్ద సంస్థలు ఈ దీన్ని అమలు చేయడం లేదు.  అమాయక కొనుగోలు దారులు ఎంతో కొంత నష్టపోడం జరుగుతున్నది.  దీనికి ఎలాంటి గ్యారెంటీలు లేవు. అమ్మినప్పుడు మాత్రం ప్రభుత్వం పన్నులు  వసూలు చేస్తున్నది. ఆస్తులు కొన్నప్పుడు  ఇలా మోసపోయేవారి కోసం ఎలాంటి భీమా సదుపాయం  కూడా లేదు.

 ఇలాంటి పెద్ద సంస్థలతో సమస్యలు వస్తే వారితో కోర్టుకి వెళ్లి డబ్బు వసూలు చేసుకునే సామర్థ్యం గానీ వనరులు గానీ ఈ చిన్న చిన్న కొనుగోలుదారులకు ఉండవు. మరి వీటన్నిటికీ పరిష్కారం చూపెట్టడం రిజిస్ట్రేషన్ డబ్బులు లక్షలలో వసూలు చేస్తున్నటువంటి ప్రభుత్వం పైన ఎంతైనా ఉంది.

పెద్ద పెద్ద సంస్థలలో అసలు ఎలాంటి బిల్డింగ్ లు కట్టడం మొదలు పెట్టకముందే కొనుగోలు దారు నుంచి డబ్బులు వసూలు చేస్తారు. వారి బిల్డింగ్ కట్టే స్థలంపై వారికి RERA, హెచ్ఎండిఏ పర్మిషన్ ఇస్తుంది. ఆ పర్మిషన్లు ఎంతవరకు సమంజసమైనవి అని తెలుసుకునేటువంటి వనరులు చిన్నచిత కొనుగోలుదారులకు ఉండవు. కాబట్టి ప్రభుత్వమే ఒక వెబ్ సైట్ లో  ఆ ప్రాజెక్టు పేరు కొట్టగానే అందులో కొనుక్కోవచ్చా లేదా అని అటువంటి వ్రాత పూర్వకమైనటువంటి హామీ ఇచ్చేటు వంటి సౌకర్యాన్ని కల్పిస్తే కొనుగోలు దారులు ధైర్యంగా అనుమానాలు లేకుండా కొనుక్కుంటారు. అంతేకాకుండా ప్రభుత్వం  కూడా ఒక నిధిని ఏర్పరిచి అలాంటి పెద్ద పెద్ద సంస్థలు ఏమైనా అవకతవకలకు పాలు పడితే వారి నుండి రికవరీ చేసి కొనుగోలు దారులకు సహాయ పడాల్సిన అవసరం  ఉంది.

కాబట్టి త్వరగా దీనిపై శ్రద్ధ వహించి ఈ రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో ఉన్న ఈ సమస్యలన్నిటిని తక్షణం పరిష్కారం చేయకపోతే ఆర్థిక అభివృద్ధిలో పెద్ద పాత్ర వహించే రియల్ ఎస్టేట్ రంగం కుదేలయ్యే అవకాశం ఉంది. ముఖ్యంగా అమాయకులు ఎంతో నష్టపోయే ప్రమాదం ఉంది.

BY 

PRASAD MANDUVA

AUTHOR IS A WRITER AND ACADEMICIAN